优配速至两只公募REITs终止发行，新规后首现“清退”效应

公募REITs市场首次出现已进入交易所审核阶段却发行失败的案例优配速至。

1月19日晚间，金风科技（002202.SZ）发布公告称，终止公募REITs申报发行。

无独有偶，电子城(600658.SH）也于同日公告拟撤回基础设施公募REITs项目申报，后续择机继续推进申报工作。

此次终止背后，是2025年末沪深交易所新版审核指引的落地——新规首次明确公募REITs审核“终止”具体情形，金风科技和电子城长期未回复交易所反馈意见的状态恰好“符合”相关要求。

据公开信息梳理，金风科技公募REITs项目申报始于2021年9月，2023年9月完成申报材料提交，项目基金管理人建信基金、资产支持专项计划管理人建信资本。拟入池资产为全南天润天排山新能源有限公司持有的全南天排山项目。

深交所于2023年10月针对该项目出具反馈意见，但截至终止公告披露日，相关方未完成反馈回复。金风科技在公告中说明终止原因为“整合项目资源优配速至，优化运营管理”，未披露更多细节。

电子城也是类似的情况，该项目为创金合信电子城产业园REIT，于2025年5月16日申报至上交所，当年7月2日交易所发布了反馈意见，此后也没有新的进展。

政策面上，沪深交易所分别发布的《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务指引第4号——审核程序（试行）》与《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）规则适用指引第4号——审核程序（试行）》中明确，新版审核指引旨在“公开审核监管标准与流程，持续提升审核流程透明度和审核工作质效”，通过界定终止情形“避免项目长期悬而未决占用监管资源”。

具体看来，该指引为公募REITs试点以来首次针对审核程序制定的专项规则，其中第二十四条明确列出七类审核终止情形，包括“申请文件中记载的财务资料和资产评估报告等专业机构报告已过有效期且未补充提交”“未在规定期限内回复交易所反馈意见”等。

据不完全统计，目前处于交易所审核阶段且长期无进展的项目包括建信建融家园租赁住房REIT、华夏万纬仓储物流REIT等。其中，华夏万纬仓储物流REIT于2024年3月申报，4月获交易所审核意见，截至2025年12月仍无更新进展，其关联方经营状况已引发市场对项目合规性的关注。

对于新规影响优配速至，某头部基金公司REITs业务负责人在接受行业调研时表示，新规实施后“申报前需强化尽职调查，财务数据有效性、项目合规性等指标需提前规划”，避免因材料问题导致终止。

该负责人提及，此前部分项目存在“先申报再完善”的操作模式，新规明确审核底线后，申报材料质量要求显著提升。金风科技案例反映公募REITs市场从“重发行”向“重运营、重合规”转变，未来“具备稳定现金流、规范运营管理能力的项目将更受市场青睐”。

全市场来看，据Wind统计，截至2025年末，全市场已上市公募REITs达79只，总发行规模突破2100亿元（含扩募）。2025年监管层先后落地扩募业务规范、行业范围扩容、商业不动产试点等政策，此次审核程序指引进一步完善了申报到上市的制度链条。

中金公司近日发布的研报指出，2025年伴随公募REITs进入常态化发行新阶段，二级市场呈现“先扬后抑”走势，中证REITs全收益指数年内上涨8.90%，消费、保租房板块涨幅领先，市政环保板块涨幅最低。2026年，市场或有望持续沿着“规模扩张、资产多元、投资者结构优化”的路径发展。

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